팔고 싶어도 못 파는 다주택자, 묶인 출구 전략과 세입자 딜레마

양도세 중과 유예 종료 임박, 다주택자 '출구' 막혔나

오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 서울 다주택자들의 매도 전략이 사실상 막혔다는 지적이 제기됩니다. 집을 팔고 싶어도 실거주 의무와 세입자 문제로 인해 매도 자체가 어려운 상황입니다. 세금 부담을 피하려는 다주택자와 달리, 전세난으로 인해 눌러앉기를 택하는 세입자들이 늘면서 매물 출회가 기대만큼 이뤄지기 어렵다는 분석이 나옵니다. 이는 집값 안정 효과를 기대했던 정부 정책의 실효성에 의문을 제기하게 합니다.

 

 

 

 

토지거래허가구역, 실거주 의무와 세입자 협상 난항

서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 주택 매수자는 실거주 의무를 부담해야 합니다. 이로 인해 다주택자가 보유한 매물 대부분은 세입자를 끼고 있는 상태입니다. 임대차 계약이 남아있을 경우, 매도 전 세입자와의 퇴거 협의가 필수적입니다. 하지만 세입자가 퇴거를 거부하거나 계약갱신청구권을 행사할 경우, 거래 자체가 불가능해집니다. 토지거래허가를 받기 위해서는 매수인이 '임대차 계약 종료 확인서'를 제출해야 하기 때문입니다. 이는 다주택자들의 매도 의지를 크게 꺾는 요인으로 작용하고 있습니다.

 

 

 

 

전세난 심화, 세입자들의 '버티기' 전략 강화

서울의 전세 매물 부족 현상이 심화되면서 세입자들의 '버티기' 전략이 강화되고 있습니다. 10·15 부동산 대책 이후 월세 전환이 가속화되면서 전세 매물은 감소세를 보이고 있습니다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면, 최근 서울 아파트 전세 매물은 지난해 대비 10.5% 감소했습니다. 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 기존 거주지를 선호하는 세입자 입장에서는 쉽게 이사를 결정하기 어렵습니다. 마포구의 한 공인중개사무소 관계자는 "전세에서 월세로 전환 시 주거비 부담이 크게 늘어난다"며, "집주인에게 억대 이상의 이사비를 요구하는 사례도 적지 않다"고 전했습니다.

 

 

 

 

계약일 기준 양도세 중과 완화 검토, 실효성은 '글쎄…'

정부는 매도 여건 완화를 위해 양도세 중과 적용 기준을 기존 '소유권 이전등기일'에서 '계약일'로 변경하는 방안을 검토 중입니다. 5월 9일 이전에 계약을 체결하면 중과를 피할 수 있도록 하여 매물 출회를 유도하겠다는 취지입니다. 하지만 현장에서는 이러한 조정만으로 거래가 크게 늘어나기는 어렵다는 시각이 지배적입니다. 토지거래허가 절차에만 2~3주가 소요되고, 계약 후 잔금까지 이어지는 통상적인 거래 기간을 고려하면 유예 종료 전 매도를 마치기엔 시간적 여유가 부족하다는 이유에서입니다. 성동구의 한 공인중개사 대표는 "토허제 시행 이후 세입자에게 이사비를 지급하고 매도까지 이어진 사례는 10%도 안 된다"며, "실제 매물 출회는 제한적일 것"이라고 전망했습니다.

 

 

 

 

강남권 '똘똘한 한 채', 매물 출회 가능성 낮아

특히 서울 집값을 좌우하는 강남권 매물은 당분간 시장에 나오기 어려울 것이라는 관측이 많습니다. 강남은 '똘똘한 한 채' 수요의 최종 목적지로 꼽히는 만큼, 다주택자들이 가장 마지막까지 보유하려는 지역이기 때문입니다. 상대적으로 규제가 덜한 서울 외곽이나 수도권 비규제 지역 매물이 먼저 풀릴 가능성이 크다는 분석입니다. 압구정동의 한 공인중개사무소 관계자는 "다주택자들이 안전자산으로 여기는 강남 아파트를 먼저 내놓을 가능성은 낮다"며, "팔고 싶어도 세입자 협의가 해결되지 않으면 거래 자체가 성사되기 어렵다는 점이 가장 큰 걸림돌"이라고 설명했습니다.

 

 

 

 

결론: 다주택자, '팔고 싶어도 못 파는' 딜레마에 빠지다

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 있지만, 토지거래허가구역 지정으로 인한 실거주 의무와 세입자 문제로 인해 매도 전략이 사실상 막힌 상황입니다. 전세난으로 세입자들의 퇴거 협상이 더욱 어려워지면서, 매물 출회 효과는 제한적일 것으로 보입니다. 특히 강남권의 '똘똘한 한 채' 매물은 당분간 시장에 나오기 어려울 전망입니다.

 

 

 

 

궁금해하실 만한 점들

Q.양도소득세 중과 유예 종료가 정확히 언제인가요?

A.오는 5월 9일입니다. 이 날짜 이후에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 다시 적용됩니다.

 

Q.토지거래허가구역으로 묶이면 어떤 점이 달라지나요?

A.주택을 매수하려는 사람은 반드시 실거주해야 하며, 이를 증명하기 위한 서류 제출이 필요합니다. 이는 세입자를 낀 매물의 거래를 어렵게 만드는 주요 원인 중 하나입니다.

 

Q.세입자와의 퇴거 협상이 어려운 이유는 무엇인가요?

A.전세난으로 인해 세입자들이 이사 갈 곳을 찾기 어렵고, 월세 부담 증가를 우려하기 때문입니다. 또한 계약갱신청구권 행사 가능성도 협상을 어렵게 만듭니다.